5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)五斤等于多少克，五斤等于多少克千克或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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